"Скільки будинку я можу собі дозволити?" - одне з найпопулярніших фінансових питань у пошуку, і водночас одне з тих, на яке найчастіше дають оманливу відповідь. Ріелтори та кредитори часто озвучують суму, на яку вас можуть схвалити, а не суму, з якою вам буде комфортно жити. Ці цифри нерідко суттєво відрізняються. У цьому посібнику розберемо реальну математику, яку використовують кредитори, буфер, який вони не враховують, і як визначити ціну будинку, яка не залишить вас "бідним домовласником".
Почніть із правила 28/36
Більшість звичайних кредиторів використовують два коефіцієнти для визначення розміру вашої іпотеки. Фронтальний коефіцієнт обмежує платіж за житло (основний борг, відсотки, податки, страхування - часто скорочують як PITI) до 28% валового щомісячного доходу. Тиловий коефіцієнт обмежує всі ваші боргові платежі разом, включно з іпотекою, до 36%. Деякі кредитори схвалюють до 43-45% тилового коефіцієнта для позичальників з відмінною кредитною історією, але це залишає дуже мало простору для маневру.
Приклад: домогосподарство із доходом $95,000/рік ($7,917/місяць валового доходу) має максимальний платіж за житло близько $2,217/місяць за правилом 28%. Якщо вони вже платять $450/місяць за авто та $200/місяць за студентським кредитом, їхня стеля у 36% становить $2,850/місяць - тобто іпотечна частина має скоротитися приблизно до $2,200/місяць, щоб залишитися в межах обох лімітів.
Переклад щомісячного платежу в ціну будинку
Ось що насправді можна купити за платіж $2,200/місяць (лише основний борг + відсотки, термін 30 років) за різних іпотечних ставок, за умови 20% початкового внеску:
| Відсоткова ставка | Максимальна сума кредиту | Приблизна ціна будинку (20% внеску) |
|---|---|---|
| 5.5% | $387,900 | $484,875 |
| 6.5% | $347,300 | $434,125 |
| 7.5% | $314,200 | $392,750 |
| 8.5% | $286,700 | $358,375 |
Зверніть увагу на різницю: той самий щомісячний бюджет дозволяє купити будинок за $484,875 при ставці 5.5%, але лише будинок за $358,375 при ставці 8.5% - різниця у $126,500 лише через зміну ставки. Саме тому "чекати падіння ставок" чи "купувати зараз незалежно від ставки і рефінансувати пізніше" - таке поширене питання серед покупців.
Не забувайте про податки, страхування та PMI
Таблиця вище показує лише основний борг та відсотки. Податок на нерухомість (зазвичай 0.5%-2.5% від вартості житла на рік залежно від штату - у Техасі та Нью-Джерсі він високий, на Гаваях та в Алабамі низький), страхування власника житла (в середньому $1,200-$2,500/рік) та PMI, якщо ви внесли менше 20% (зазвичай 0.5%-1.5% від суми кредиту на рік), - усе це додається зверху. На будинок за $400,000 із податковою ставкою 1.2% лише податки додають $400/місяць ще до врахування страхування.
Компроміс щодо початкового внеску
Більший внесок знижує щомісячний платіж і може усунути PMI, але одночасно "заморожує" готівку, яка могла б піти в резервний фонд, на пенсійні заощадження чи ремонт. Поширений компроміс: цілитися принаймні у 10% внеску, а якщо ви нижче 20%, закладати в бюджет, що PMI зникне, коли ви досягнете 20% власного капіталу (кредитори зобов'язані автоматично скасувати PMI при 22% капіталу для більшості звичайних кредитів).
Буфер понад банківські розрахунки
Кредитори не знають про ваш рахунок за дитячий садок, абонемент у спортзал чи те, скільки ви хочете відкладати на пенсію. Багато незалежних фінансових консультантів радять тримати загальні витрати на житло ближче до 25% "чистого" доходу (на руки), а не валового - помітно консервативніша ціль, ніж правило 28% від валового доходу. Якщо цифри 28/36 здаються завеликими порівняно з вашим реальним щомісячним грошовим потоком, довіряйте власному бюджету більше, ніж листу попереднього схвалення.